Energieausweis Pflicht beim Hausverkauf und Vermietung


Mit einem Energieausweis belegen Sie die Energieeffizienz Ihres Objektes. Gerade da sowohl die Energiepreise als auch das "grüne Bewusstsein" potentieller Käufer und Mieter wachsen wird dieser zu einem aussagekräftigen Dokument für oder gegen eine Immobilie.

Hintergründe des Energieausweises

Der Energieausweis wurde aufgrund der Energieeinsparverordnung von 2008 eingeführt und sollte für mehr Transparenz sorgen. Kauf- und Mietinteressenten soll so ermöglicht werden, die Energiekosten besser einzuschätzen. Für Kaufinteressenten bedeutet es auch, dass sie die Kosten für Modernisierungen besser einschätzen können.

Es gibt zwei Arten von Energieausweisen

Es gibt zwei Arten von Energieausweisen, die von den jeweiligen Messverfahren abhängen. Der Bedarfsausweis wird von qualifizierten Experten angefertigt, indem sie die energetisch wichtigen Bestandteile eines Gebäudes wie Fenster, Dämmung und Heizung sowie Baupläne untersuchen und auswerten. Vergleichswerte geben Aufschluss über den Zustand des Gebäudes. Es werden Sanierungsmaßnahmen angegeben.

 

Die andere Art ist der Verbrauchsausweis. Hierfür werden lediglich die Heizkostenabrechnungen der letzten 3 Jahre herangezogen. Auf dem Ausweis gibt eine Farbskala von Rot bis Grün, welche die Energieeffizienz des Gebäudes anzeigt. Bessere Werte gehen in Richtung Grün. Dieser Ausweis ist die günstigere Variante und kann bei verschiedenen Fachbetrieben beantragt werden, sogar beim Schornsteinfeger. Hier wird schnell klar, dass nur der Bedarfsausweis den tatsächlichen energetischen Baubestand nachweist, da dieser eine genauere Analyse des Gebäudes darstellt als der Verbrauchsausweis.

 Welchen Ausweis benötigen Sie?   Bedarfs- oder Verbrauchsausweis  
  bis Baujahr 1977 ab Baujahr 1978
 bis 4 Wohneinheiten Bedarfsausweis freie Wahl
 ab 5 Wohneinheiten freie Wahl freie Wahl

Angaben in Kaufangeboten bzw. Mietangeboten

Folgende Informationen müssen bei Verkauf oder Vermietung von Immobilien angegeben werden:

  • die Art des Energieausweises (Verbrauchs- oder Bedarfsausweis)
  • der entsprechende Energieverbrauchskennwert für den Endenergieverbrauch
  • die Angaben zum wesentlichen Energieträger
  • die Energieeffizienzklasse (bei Ausweisen die ab dem 01. Mai 2015 ausgestellt wurden)
  • das Baujahr

Energetische Werte beim Hausverkauf und der Vermietung

Energetische Werte einer Immobilie sind ein wichtiges Kriterium geworden. Entsprechend werden es Immobilien mit schlechter Energieeffizienz schwieriger auf dem Markt haben und sie werden sich schlechter verkaufen oder vermieten lassen. Zumindest ist mit Einbußen beim Kaufpreis oder der Miete zu rechnen. Für den Verkauf oder die Vermietung können somit energetische Sanierungsmaßnahmen ein starkes Argument sein.

Vorzeigepflicht des Energieausweises

 Die europäische Gesetzgebung gibt vor, den Energieausweis aktiv und nicht erst auf Verlangen vorzulegen (ab 01. Mai 2014). Dies setzt Hauseigentümer unter Druck. Die energetischen Angaben sind sogar bei der Immobilienanzeige in kommerziellen Medien (Zeitungen und Immobilienportale) verpflichtend. Fehlen diese Angaben, droht ein Bußgeld bis zu 15.000,- Euro.

Bußgelder

Die europäische Gesetzgebung gibt vor, den Energieausweis aktiv und nicht erst auf Verlangen vorzulegen (ab 01. Mai 2014). Dies setzt Hauseigentümer unter Druck. Die energetischen Angaben sind sogar bei der Immobilienanzeige in kommerziellen Medien (Zeitungen und Immobilienportale) verpflichtend. Fehlen diese Angaben, droht ein Bußgeld bis zu 15.000,- Euro. 

Ausnahmen

Gebäude die unter Denkmalschutz stehen und als „besonders erhaltenswerte Gebäude“ bezeichnet werden, benötigen keinen Energieausweis. Wenn die Sanierungsmaßnahmen unverhältnismäßig hoch wären oder das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes zu stark verändern würden, benötigen keinen Ausweis. Allerdings können durchgeführte Sanierungsmaßnahmen den Ausweis dann wieder zur Pflicht machen. Kleine (unter 50 m²) und unbewohnte Gebäude sind ebenfalls ausgenommen.

Fehler bei der Erstellung

Wenn Sie selbst die Erstellung eines Energieausweis bei einem Anbieter im Internet vornehmen, gilt es folgendes zu berücksichtigen:

  • wenn Sie einen Kaminofen haben, dann muss der Holzverbrauch berücksichtigt werden (Raummeter umgerechnet in kWh))
  • Energiegewinne aus Solar- oder Photovoltaik-Anlagen dürfen nicht berücksichtigt werden (man kann in einem Anhang zum Energieausweis darauf hinweisen)
  • die Verbräuche der letzten 3 Jahre die Sie eintragen, müssen sich immer auf 12 Monate in jedem Jahr beziehen und nicht auf den Abrechnungszeitraum der Gaslieferung oder den Liefertermin des HeizölsD

Die Energiekennwerte beziehen sich auf die Gebäudenutzfläche (GNF) und nicht auf die Wohnfläche. Die GNF umfasst nicht nur die beheizte Wohnfläche, sondern auch die indirekt beheizten Nebenräume (Flure und Treppenhäuser) ohne eigene Heizung. Dies ist wie folgt zu berücksichtigen:

  • bei einem 1-2 Familienhaus mit beheiztem Keller (= Hobbyraum, Büro, Gästezimmer) muss die Wohnfläche mit 1,35 multipliziert werden um die korrekte Gebäudenutzfläche zu ermitteln, die zur Berechnung des Verbrauchskennwertes benötigt wird
  • bei allen anderen Wohngebäuden mit beheiztem Keller ist der Faktor 1,2
  • gibt es auf der Erstellungsseite die Möglichkeit "beheizter Keller" anzukreuzen, dürfen Sie die Wohnfläche nicht zusätzlich mit einem der obigen Faktoren multiplizieren

Haftungsausschluss für den Immobilienverkäufer

Um eine Haftung des Verkäufers wirksam auszuschließen, sollten die Vertragsparteien im Sinne einer negativen Beschaffenheitsvereinbarung klarstellen, dass die im Energieausweis angegebenen Daten nicht geschuldet sind und dass der Käufer das Gebäude unabhängig von diesen Angaben erwirbt. So kann sichergestellt werden, dass die Angaben aus dem Energieausweis nicht zur vereinbarten Soll-Beschaffenheit des Gebäudes zählen und deren etwaige Fehlerhaftigkeit keinen Sachmangel des Gebäudes begründet.

Haftungsausschluss für den Vermieter

Auch der Vermieter sollte mit der richtigen Vertragsgestaltung einem Haftungsrisiko vorbeugen. Im Mietvertrag sollten deshalb ausdrückliche Regelungen im Hinblick auf den Energieausweis enthalten sein. Unter Hinweis auf den lediglich informativen Charakter des Energieausweises sollte der Vermieter erklären, dass er keine Haftung für die Richtigkeit des Ausweises und für die darin gemachten Angaben übernimmt. Der Energieausweis sollte auch nicht als Anlage dem Mietvertrag beigefügt werden, damit er nicht Vertragsbestandteil wird.

Hilfe bei der Erstellung eines Energieausweises

Sie benötigen Hilfe bei der Erstellung des Energieausweises? Im Zuge einer Beauftragung helfen wir Ihnen gerne bei der Erstellung bzw. Beantragung.

 

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