Grundbuch

Das Grundbuch und seine Abteilungen

Die gesetzlichen Grundlagen des Grundbuches sind die Grundbuchordnung (GBO) und das bürgerliche Gesetzbuch (BGB).

Das Grundbuch ist ein amtliches Register, in dem die Eigentumsverhältnisse, Rechte, Belastungen und Darlehen eingetragen sind. Alle Transaktionen müssen notariell beurkundet und ins Grundbuch eingetragen werden.


Das Grundbuch ist ein amtliches Register, in dem die Eigentumsverhältnisse, Rechte, Belastungen und Darlehen eingetragen sind. Alle Transaktionen müssen notariell beurkundet und ins Grundbuch eingetragen werden.

Die wichtigsten Fachbegriffe des Grundbuches

Grundstück

Grundstück: Ein grundbuchrechtliches Grundstück ist ein rechtlich abgegrenzter Teil der Erdoberfläche, mit der Bezeichnung eines Flurstücks (Flurnummer) welches im Grundbuch eingetragen ist.

 

Durch die Eintragung im Grundbuch werden Rechte  an dem Grundstück gesichert. Nämlich wer Eigentümer des Grundstückes ist.

Das Grundbuch besteht aus einem Titelblatt, (Deckblatt) einem Bestandsverzeichnis und einzelnen Abteilungen (I bis III).

Titelblatt

Bezeichnung des Amtsgerichts

Bezeichnung des Grundbuchbezirks

Band und Blatt

Bestandsverzeichnis

Gemarkung (Vermessungsbezirk)

Flur

Flurstück 

Liegenschaftsbuch

Wirtschaftsart und Lage

Abteilung I

Der/die Eigentümer

Abteilung II

Lasten

Beispiele: Wegerecht, Dauerwohnrecht, Zwangsversteigerungsvermerke, Vorkaufsrecht

Abteilung III

Grundpfandrecht. Beispiele: Hypotheken, Grundschulden, Renten

Die Kredite werden in einer festgelegten Rangfolge eingetragen. Die hat zufolge, dass bei einer Insolvenz des Eigentümers der Gläubiger im 1. Rang zuerst aus den Erlös bedient wird und dann dem Rang nach die anderen Gläubiger.

Grundakte

Parallel zum Grundbuch wird eine Grundakte angelegt. Sie enthält alle Urkunden und Dokumente die mit einem bestimmten Grundstück in Verbindung  stehen. Hier sind auch unerledigte Eintragungsanträge zu finden.

 

Erloschen Rechte sind rot unterstrichen. Sie werden nicht aus- oder durchgestrichen.

 

Das das Grundbuch ein beschränkt öffentliches Register ist, kann es jedermann einsehen, der ein berechtigtes Interesse daran nachweist. Das Interesse muss glaubhaft dargelegt werden.

Personen, die in der Regel nicht das Grundbuch einsehen dürfen:

 

unbefugte Personen aller Art

Kaufinteressenten aus Neugier

Verwandte oder zukünftige Erben

Bürgerinitiativen

Makler ohne Vollmacht

Auskunfteien

Privatdetektive

Auflassung

Die Auflassung (§ 925 BGB)  ist die Einigung zwischen dem Eigentümer (Verkäufer) und Käufer über den Eigentumsübergang. Diese muss vor einem Notar erklärt werden. Die Eigentumsüberschreibung erfolgt, sobald der Notar dem Grundbuchamt mitteilt, das alle Auflagen aus dem Kaufvertrag erfüllt sind.

Auflassungsvormerkung

Die Sicherheit für den Käufer, dass er bei Erfüllung der Kaufauflagen auch tatsächlich als neuer Eigentümer eingetragen wird, heißt Auflassungsvormerkung. Sie verhindert auch, einen eventuellen Zwischen- oder Mehrfachverkauf durch den/die bisherigen Eigentümer.

Vorkaufsrecht

Das Vorkaufsrecht ist das Recht eines Dritten, bei Verkauf eines bestimmten Grundstücks (damit sind auch bebaute Grundstücke und Eigentumswohnungen gemeint) dieses anstelle des Käufers, der gerade einen Kaufvertrag beurkundet hat, zu den gleichen Bedingungen zu erwerben.

 

Ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht (§§ 463 bis 473 BGB) wird vertraglich zugesichert. Es wird nicht im Grundbuch eingetragen.

Ein dingliches Vorkaufsrecht (§§ 1094 bis 1104 BGB) wird in das Grundbuch eingetragen.

Es gibt aber auch gesetzliche Vorkaufsrechte, die nicht im Grundbuch eingetragen sind, beispielsweise dem Vorkaufsrecht der Gemeinde (§§ 24 bis 28 BauGB) oder des Mieters (bei Umwandlung der Wohnung in Sondereigentum).

Hypothek

Die Hypothek wird aufgrund eines Darlehensvertrag und im Zusammenhang mit dem Kauf, dem Bau oder der Modernisierung einer Immobilie von einem Finanzinstitut gewährt.

Grundschuld

Die Grundschuld ist das gebräuchlichste Kreditsicherungsmittel und für Kredite aller Art üblich. Der Kredit muss mit der Immobilie nichts zu tun haben. Der Vorteil der Grundschuld gegenüber der Hypothek liegt daher in ihrer vielseitigen Verwendung.

Dienstbarkeiten

Hierbei handelt es sich um Rechte gegenüber Dritten. Beispiele: Wegerecht, Fahrtrecht, Leitungsrecht, Nießbrauchrecht. Eine persönliche Dienstbarkeit (Nießbrauchrecht) erlischt mit dem Tod. Eine allgemeine Dienstbarkeit hat keine Befristung und muss gelöscht werden.