Maisonette-Wohnung in Wiesbaden Ost >>verkauft<<

Eigentumswohnung Wiesbaden Ost

Ein Beispiel für den Verkauf einer Immobilie mit Räumen im Keller- oder Dachgeschoss die ohne Baugenehmigung ausgebaut wurden

In diesem Beispiel erfahren Sie, was Sie tun müssen, um für ausgebaute Räume ohne vorherige Baugenehmigung den vollen m2-Preis zu erzielen, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten.


Der Verlauf des Wohnungsverkaufs

Kaufpreisermittlung und Maklerauswahl

Der Eigentümer einer Wohnung hatte sich aufgrund unseres Flyers gemeldet. Er wollte sich zum Verkauf seiner Wohnung beraten lassen und hatte hierzu mehrere Makler kontaktiert. Als erstes wollte er den Kaufpreis seiner Wohnung durch mich ermitteln lassen. Dies tat ich auch und wir besprachen sodann den Angebotspreis. Der Eigentümer entschied sich unter allen Maklern für mich und wir schlossen einen Makleralleinauftrag ab.

Wohnen - rechts

Wohnen - Mitte

Verkaufsunterlagen und Immobilienfotos

Als nächstes half ich dem Eigentümer alle für den Verkauf relevanten Unterlagen aus seinen Ordnern herauszusuchen. 

 

Dann wurde die Wohnung fotografiert, die Grundrisse überarbeitet, der Energieausweis bei der Hausverwaltung angefordert und das Exposé erstellt.


Die falsche, zu große Wohnfläche

Der Eigentümer kaufte die Wohnung ursprünglich als Erstbezug. Sie bestand aus Räumen im Erdgeschoß verbunden über eine Treppe mit Räumen im Kellergeschoss, die der Eigentümer seinerzeit zu Wohnzwecken ausbauen ließ. Bei der Immobilienbewertung berücksichtigten wir die Flächen beider Ebenen als Wohnflächen basierend auf der Aussage des Verkäufers, dass die gesamte Wohnfläche 113 m2 sei. 

Küche

Bad-  rechts

Die tatsächliche, kleinere Wohnfläche

Beim Lesen der Teilungserklärung fiel mir jedoch auf, dass die Räume der unteren Ebene nur als Keller aufgeführt waren. Die tatsächliche Wohnfläche des Erdgeschosses belief sich so nur auf 83 m2. 30 m2 waren also nur Nutzfläche. Der Eigentümer war aber der festen Überzeugung, dass es sich um Wohnfläche handele. Er wohne dort schließlich seit über 16 Jahren und mit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hatte er sich geeinigt, für die Fläche im Kellergeschoss auch Hausgeld zu zahlen. Außerdem gäbe es ein Gerichtsurteil darüber. Diese Urteil hatte jedoch gar nichts mit der Sache zu tun und wurde falsch verstanden. Ich konnte erfreulicherweise die rechtlichen Unklarheiten aufdecken und sie dem Eigentümer verständlich machen.


Die Konsequenzen

Aus der Praxis weiß ich zu berichten, dass Käufer, wenn ihnen Wohnfläche angeboten wird, die rechtlich  gesehen gar keine ist, eher vor dem Kauf zurückscheuen. Sie empfinden dies zurecht als ein Risiko bei einer späteren Veräußerung der Immobilie und zahlen hierfür niemals den vollen m2-Preis wie bei genehmigter Wohnfläche.

 

Da das Bauvorhaben bereits fertiggestellt wurde, ohne dass hierfür die formelrechtlichen Voraussetzungen des bauaufsichtlichen Verfahrens vorlagen, ist der Bußgeldtatbestand nach nach HBO § 76 gegeben. Damit möchte sich ein Käufer auf keinen Fall belasten. 

Bad - links

Schlafen

Umwandlung von Nutz- in Wohnfläche

Um nun den vollen m²-Preis auch für das ausgebaute Kellergeschoss zu bekommen, musste eine Baugenehmigung beim Bauaufsichtsamt beantragt werden. Ein Architekt wurde beauftragt die Räume auszumessen und alle erforderlichen Unterlagen einzureichen. Die  Genehmigung kann einige Monate auf sich warten lassen.

 

Bei einer Eigentumswohnung müssen alle Miteigentümer der Nutzungsänderung zustimmen und es müssen die aktuellen Brandschutzbestimmungen eingehalten werden. So muss beispielsweise das Geschoss in welchem sich die betroffenen Räume befinden in einem Mehrfamilienhaus einen zweiten Rettungsweg haben.


Nachträgliche Baugenehmigung

Nachdem die Baugenehmigung vorlag, konnten auch die Flächen des Kellergeschosses zur Wohnfläche hinzugerechnet werden und als Grundlage für die Immobilienbewertung verwendet werden. Der nun ermittelte höhere Kaufpreis rechtfertigte die Beauftragung eines Architekten und die Kosten für den Antrag einer Baugenehmigung.

 

Nun konnte die Vermarktung der Immobilie beginnen und dem kurzfristig gefundenen Kaufinteressenten alle Unterlagen und auch die neue Baugenehmigung vorgelegt werden. 

Baugenehmigung Seite 1
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Baugenehmigung Seite 2
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Die Rechtsgrundlage

Nachträglich ausgebaute Keller- oder Dachgeschosse (Nutzflächen) können rechtlich nicht angerechnet werden als Wohnfläche, wenn der Ausbau nicht mit einer Baugenehmigung erfolgte. Dies wollen viele Eigentümer nicht einsehen, da sie die Räume ausgebaut haben und zum Wohnen nutzten. Die rechtliche Grundlage hierfür ist die Hessische Bauordnung § 54 (1). Hiernach bedürfen Nutzungsänderungen einer Baugenehmigung.


 Objektangaben

Zimmer: 3

Wohnfläche ca.: 113 m²

Kaufpreis: 335.000,00 EUR

Wohnungstyp: Maisonette-Wohung

Nutzfläche ca.: 6 m²

Etage: Erdgeschoss

Schlafzimmer: 2

Badezimmer: 1

Gäste-WC: Ja

Keller: Ja

Balkon/Terrasse: 1/-

Personenaufzug: Ja

Einbauküche: Ja

Objektzustand: Vollständig renoviert

Baujahr: 1999

Qualität der Ausstattung: Gehoben

Letzte Modernisierung/Sanierung: -

Energieausweistyp: Verbrauchsausweis

Heizungsart: Fernwärme

Wesentliche Energieträger: Gas

Endenergieverbrauch: 103,00 kWh/(m²*a)

Garage/Stellplatz: 1/-

Kaufpreis: 10.000,00 EUR

Anzahl Garage/Stellplatz: 1/-

Hausgeld: 397,00 EUR

Provision für Käufer: 5,95% inkl. USt


 Objektbeschreibung

Es handelt sich bei dieser schönen Eigentumswohnung um einen Zweitbezug! Das spricht für sich.

Die Wohnung besteht aus der Hauptwohnebene im Erdgeschoss mit Balkon und einer Treppe in einen abgetrennten Gartenanteil für den ein Sondernutzungsrecht besteht. In der unteren Ebene befinden sich die Schlafzimmer und das Bad.

 

 Aufteilung

Erdgeschoss:

Eingang, Diele, geräumiges Wohnzimmer mit Balkon und Treppe in den Garten, große Wohnküche, Gäste- WC.

 

Kellergeschoss:

Diele mit Zugang zum Treppenhaus, Bad, 1 Schlafzimmer (dass sich leicht durch eine Wand mit Tür abtrennen lässt) und ein weiteres Zimmer.

 

Die beiden Geschosse sind über eine bequem zu begehende Wendeltreppe verbunden.

 Ausstattung

Da die Wohnung nicht dem Verschleiß durch wiederholtes Vermieten unterlag, sondern nur vom 1. Eigentümer bewohnt wurde, befindet sie sich allgemein in sehr gepflegtem Zustand. Die Fassade des Gebäudes wurde in 2010, die Flure in 2013 angelegt. Die Fahrbleche des Duplex-Parkplatzes wurde im August 2015 mit Alu-Profilen ausgerüstet.Für die Pflege und Reinigung ist ein Hausmeisterservice vorhanden.

 

• das Haus besitzt eine Außendämmung

• die Raumhöhe beträgt 2,50 m

• das Wohnzimmer und Diele sind mit Parkettboden ausgelegt

• in der Wohnküche sind Terracotta-Fliesen verlegt

• die untere Wohnebene ist mit Korkboden ausgestattet

• das Bad und das Gäste-WC sind weiß gefliest

• das Bad verfügt über Tageslicht und ist mit einer Dusche, Wanne, WC und Bidet ausgestattet

• alle Fenster haben Rollläden

• die abgebildete Einbauküche ist im Kaufpreis enthalten

• Sondernutzungsrecht für rund 160 m2 eingewachsenen Garten

• TV: Kabelanschluss (hauseigene Anlage)

• Internet-/DSL-Anschluss vorhanden

• Tiefgarage: 1 oberer Duplex-Parkplatz (Autohöhe max 1,50 m)

• Waschmaschinenraum und Fahrradkeller

 Lage

Die Wohnung befindet sich am östlichen Stadtrand von Wiesbaden. Ruhig gelegen und dennoch verkehrsgünstig zur Innenstadt, zum Bahnhof und zur Autobahn.

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