Kaufvertrag und Notar


Entwurf des Kaufvertrages, Ablauf der Beurkundung, Kaufpreiszahlung...

Unser Job: alle Angaben für den Kaufvertrag zusammenstellen


Zunächst sammeln wir alle persönlichen Angaben der Verkäufer und Käufer und deren Steuer-ID. Vom Verkäufer zusätzlich die Bankverbindung für die Kaufpreiszahlung und falls noch ein Darlehen besteht, die Angaben zum Kreditinstitut. Dieses muss dann später die Löschung im Grundbuch bewilligen.

 

Ebenso stellen wir alle Angaben der Immobilie zusammen: genaue Bezeichnung (beispielsweise Grundstück, Eigentumswohnung Nr. 007, Tiefgaragenplatz Nr. 007, Sondernutzungsrechte am Grundstück), Grundbuchdaten, Hausverwaltung, Hausgeld, Rücklagen, mitverkauftes Inventar, ob die Immobilie vermietet ist und den Kaufpreis.

 

Diese Daten stellen wir dann dem Notar zur Verfügung. Es spart ihm eine Menge Zeit.

 

Da der Käufer den Notar mit dem Anfertigen des Kaufvertrages beauftragt und diesen bezahlt, darf er ihn auch aussuchen. Gerne geben wir hierzu Empfehlungen.

 

Zum Termin beim Notar müssen Verkäufer und Käufer sich mittels Personalausweises identifizieren. Hiervon werden aufgrund des Geldwäschegesetzes Ablichtungen gemacht. 

Die Mitwirkung des Notars beim Kauf einer Immobilie


Der Kauf einer Immobilie stellt für die meisten Käufer alle anderen Geschäfte wirtschaftlich in den Schatten. Erhebliche Beträge des ersparten Vermögens müssen investiert und zusätzlich vielfach hohe Darlehen aufgenommen werden. Damit Käufer und Verkäufer bei solch einem wichtigen Vorgang sachgemäß beraten und rechtliche Risiken vermieden werden, ist die Mitwirkung des Notars vorgesehen. 

Vor der Beurkundung

Der Notar klärt mit den Vertragsbeteiligten ihre Zielvorstellungen und informiert über die Regelungsmöglichkeiten. Zugleich prüft er das Grundbuch, um die Eigentümerdaten und eingetragene Belastungen festzustellen, die bei der Gestaltung und Abwicklung des Grundstückskaufvertrages berücksichtigt werden müssen. 

 

Auf dieser Vorinformation aufbauend erstellt der Notar den Entwurf eines sachgerechten und ausgewogenen Kaufvertrags. 

Er berät die Vertragsbeteiligten unparteilich und klärt sie umfassend, objektiv und neutral über alle Rechtsfolgen des Kaufvertrages auf. Der Notar achtet dabei besonders darauf, dass Käufer und Verkäufer keine ungesicherten Vorleistungen bei der Abwicklung des Grundstückskaufs erbringen.

 

Den Entwurf übersendet der Notar so rechtzeitig an die Beteiligten, dass sie sich mit dem Gegenstand der Beurkundung auseinandersetzen und im Vorfeld weitere offene Fragen klären können. So können Änderungen im Entwurf aufgenommen werden.

Während der Beurkundung

In der sich anschließenden Beurkundung wird der Vertrag vollständig vorgelesen; ein Verzicht hierauf ist nicht möglich und würde zur Unwirksamkeit des Vertrages führen.

 

Bei der Verlesung erläutert der Notar den rechtlichen Inhalt und berücksichtigt Änderungs- und Ergänzungswünsche der Beteiligten. Zugleich sorgt er dafür, dass das Ergebnis der Beurkundung ein wirksamer Vertrag ist. 

 

Beim Verlesen gibt der Notar allen Beteiligten Gelegenheit, Fragen zu rechtlichen Unklarheiten zu stellen und sich den genauen (weiteren) Ablauf erläutern zu lassen. 

 

So stellt der Notar sicher, dass sich Käufer und Verkäufer bei Unterzeichnung der rechtlichen Tragweite und vor allem der Verbindlichkeit des Vertrages bewusst sind. 

Nach der Beurkundung

Nach der Beurkundung beantragt der Notar die Eintragung einer Vormerkung, die das Grundstück für den Käufer im Grundbuch – und damit für jedermann ersichtlich – „reserviert“. 

Weiter besorgt der Notar die für den rechtssicheren und lastenfreien Erwerb durch den Käufer erforderlichen Unterlagen (Bescheinigung der Gemeinde zum gesetzlichen Vorkaufsrecht, Löschungsunterlagen für eingetragene Grundpfandrechte etc.). 

Zugleich meldet er den Kaufvertrag dem Finanzamt – Grunderwerbsteuerstelle – woraufhin der Käufer den Grunderwerbsteuerbescheid zugesandt bekommt. 

 

Wenn der Käufer ein Bankdarlehen zur Bezahlung des Kaufpreises benötigt, das durch Grundpfandrechte abgesichert werden muss, beurkundet der Notar deren Bestellung und beantragt ihre Eintragung im Grundbuch; die erforderlichen Unterlagen können bereits vor der Beurkundung an den Notar zur weiteren Vorbereitung übermittelt werden, damit die Bestellung unmittelbar nach der Beurkundung des Kaufvertrages erfolgen kann. So werden Verzögerungen vermieden. 

 

Der Notar sorgt dafür, dass der Käufer erst dann den Kaufpreis zahlen muss, wenn dem Grundstückserwerb keine rechtlichen Hindernisse mehr entgegenstehen, erst danach teilt er die Fälligkeit des Kaufpreises mit. 

 

Die früher als Standard gewählte Abwicklungsweise, bei der der Käufer den Kaufpreis auf ein Notaranderkonto gezahlt hat und der Notar diesen dann später an den Verkäufer weitergeleitet hat, wird heute nur noch in seltenen Ausnahmefällen verwandt.

Dies ist dem Notar nunmehr durch das Beurkundungsrecht vorgeschrieben, da durch die Einhaltung der oben beschriebenen Vorgehensweise beide Seiten auch ohne Einrichtung eines Anderkontos ausreichend geschützt sind. 

Lediglich in wenigen Ausnahmefällen (wenn etwas eine Immobilie aus einem laufenden Zwangsversteigerungsverfahren heraus verkauft wird oder der Käufer bereits vorzeitig einziehen möchte) ist eine Hinterlegung des Kaufpreises auf Notaranderkonto erforderlich. Die Einrichtung des Notaranderkontos ist nicht vom Wunsch der Parteien abhängig sondern nur dann möglich, wenn hierfür ein berechtigtes Sicherungsinteresse der beteiligten Personen besteht, das vom Notar zu prüfen ist. (§ 54 a BeurkG). 

 

Sobald der Verkäufer den Kaufpreis erhalten hat und die Bescheinigung des Finanzamts über die Bezahlung der Grunderwerbsteuer vorliegt, beantragt der Notar die Umschreibung des Grundstücks im Grundbuch. 

 

Abschließend überprüft der Notar die Eintragungsmitteilung des Grundbuchamts. Dabei achtet er besonders darauf, dass zwischenzeitlich keine Eintragungen erfolgt sind, denen der Käufer nicht zugestimmt hat und die seine Rechte beeinträchtigen. 

 

Mit dieser Vorgehensweise ist dafür Sorge getragen, dass der Kauf rechtlich wirksam und unter Berücksichtigung der Interessen aller Parteien abgewickelt wird. 

Beispiele für den Ablauf eines Immobilienverkaufes