Wohnflächenangaben in Mietverträgen

Falsch angenommene Quadratmeterzahl und schon ist es passiert: Die Wohnung wird „größer“ vermietet als sie tatsächlich ist.

Wohnflächenangaben

Für den Mieter ist das natürlich ärgerlich. Außerdem kann er unter bestimmten Bedingungen die zuviel gezahlte Miete zurückverlangen.


Keine Verjährungsfrist bei falschen Wohnflächenangaben

Der Mieter kann eine Rückerstattung der Miete fordern, wenn die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche mehr als 10 Prozent kleiner ist. Dies gilt auch nach vielen Jahren noch. Das Landgericht Krefeld hat entschieden, dass dieser Anspruch nicht automatisch verjährt (LG Krefeld, Az.: 2 S 23/12). Entscheidend für die Verjährung ist der Zeitpunkt, ab dem der Mieter davon wusste.

Der Mieter wohnte seit Jahren in der Wohnung

Im verhandelten Fall hatte der Mieter bereits 5 Jahre in seiner Wohnung gewohnt, bevor er feststellte, dass diese 13 Quadratmeter kleiner ist als im Mietvertrag angegeben. Er verlangte eine Rückzahlung der zu viel gezahlten Miete vom Vermieter. Der Vermieter lehnte dies mit der Begründung ab, dass der Anspruch aufgrund der vielen Jahre, die der Mieter die Wohnung bewohnt, verjährt sei. Der Mieter bekam jedoch vom Landgericht Recht. „Eine Verjährung wäre dann gegeben, wenn der Mieter von der Flächendifferenz gewusst hätte“, äußerten die Richter. Dafür gab es aber keine Beweise. Man kann nicht davon ausgehen, dass jeder Mieter seine Wohnung nachmesse. Ebenso ist es irrelevant, wie lange er der Mieter schon in der Wohnung wohnt.

Die Höhe der Abweichung ist entscheidend

Bei mehr als 10 Prozent weniger Wohnfläche als im Mietvertrag angegeben kann der Mieter sogar fristlos kündigen und die zu viel gezahlte Miete zurück fordern (BGH VIII ZR 142/08) . Maßgebend sei hier nicht, ob im Mietvertrag die exakte Wohnungsgröße oder eine geschätzte Wohnfläche angegeben wird (BGH VIII ZR 144/09).Der Umfang der Mietminderung oder des Rückzahlungsanspruchs richtet sich nach der Höhe der Flächenabweichung. Bei einer 15 Prozent kleineren Wohnung, kann die Miete um 15 Prozent gekürzt werden. Bei einer um 20 Prozent kleineren Wohnung, kann die Wohnung um 20 Prozent gekürzt werden.

Grundlage zur Mieterhöhung

Bei einer Mieterhöhung nach § 558 BGB kommt es nur auf die tatsächliche Wohnungsgröße an. Der Vermieter muss gleichzeitig die Kappungsgrenze beachten (BGH VIII ZR 266/14). Eventuelle Vereinbarungen der Mietvertragsparteien über die Wohnungsgröße im Mietvertrag dürfen im Mieterhöhungsverfahren keine Rolle spielen, denn sonst würden nicht die tatsächlichen, sondern die vertraglich fingierten Umstände berücksichtigt.

Grundlage zur Betriebskostenabrechnung

Auch hier bildet nicht eine etwaige vereinbarte Wohnfläche im Mietvertrag die Grundlage, sondern die tatsächliche Quadratmeterzahl.

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