Renovierungsklauseln in Mietverträgen - Teil 1

Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen: Klauseln in Mietverträgen oft unwirksam

 

Renovierungsarbeiten während oder nach der Mietdauer sind nicht nur dazu da, die Wohnung optisch wieder auf Vordermann zu bringen, sondern dienen grundlegend der Instandhaltung der Immobilie. Gerade aus diesem Grund sollten Renovierungsarbeiten genau mit dem Mieter abgesprochen und vertragswirksam festgehalten werden.

Unwirksame Klauseln in Mietverträgen

In vielen (privat erstellten) Mietverträgen sind häufig starre Klauseln enthalten, die den Mieter bei Auszug dazu verpflichten zu renovieren. Diese starren Klauseln benachteiligen den Mieter auf unangemessene Weise und kippen jegliche Ansprüche auf Schönheitsreparaturen, egal wie lange der Mieter in dem Mietobjekt wohnt oder wie abgewohnt dieses bei Auszug ist.

Fristenplan zur Renovierung

Derartige Fristenpläne, die eine regelmäßige Renovierung vorschreiben wie zum Beispiel Küche und Bad alle drei Jahre, Wohnräume alle 5 Jahre, sind unwirksam (BGH VIII ZR 178/05; VIII ZR 361/03 und VIII ZR 152/05). Enthalten die Mietverträge hingegen Wortlaute wie „wenn erforderlich“ oder „in der Regel“ so sind diese Fristenregelungen gültig.

Quotenregelungen

Was ist bei Auszug des Mieters vor Ablauf der Renovierungsintervalle? Sollen die Mieter anteilig für die Renovierungskosten für die abgewohnte Zeit im Mietobjekt zur Kasse gebeten werden, so sehen Mietverträge eine Quotenklausel vor. Unwirksam sind auch hier Verträge mit starren Klauseln (BGH VIII ZR 52/06), die 20 Prozent nach einem Jahr, 40 Prozent nach zwei Jahren und so weiter fordern. Auch besonders ausgeklügelte Quotenregelungen sind unzulässig, etwa: "Die Mieträume sind in dem Zustand zurückzugeben, in dem sie sich bei regelmäßiger Vornahme der Schönheitsreparaturen befinden müssen, wobei angelaufene Renovierungsintervalle vom Mieter zeitanteilig zu entschädigen sind."

Berechnung anteiliger Renovierungskosten

Vermieter als auch Mieter dürfen einen Malerbetrieb aussuchen, dessen Kostenvoranschlag als Berechnungsgrundlage dient. Steht im Mietvertrag, dass nur der Vermieter den Malerbetrieb aussuchen darf, ist diese Klausel unwirksam (BGH VIII ZR 285/12).

Renovierungspflicht bei Auszug

Enthält der Mietvertrag eine Klausel, die vom Mieter grundsätzlich eine fachmännische Renovierung fordert, sind diese unwirksam (BGH VIII ZR 308/02). Der Bundesgerichtshof sieht darin eine unangemessene Benachteiligung, weil auch Mieter betroffen wären, die nur sechs oder zwölf Monate im Mietobjekt gewohnt haben.

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