Objektunterlagen: das will die Bank sehen

Die amtliche Flurkarte zeigt die genaue Lage des Grundstücks sowie die "amtliche Adresse" (Flurstücke). Dabei ist dort die Immobilie "nach amtlicher Vermessung" eingezeichnet. Hier lohnt sich der genaue Blick, denn bei Gebäuden oder Gebäudeteilen, die dort nicht eingezeichnet sind, stellt sich die Frage, ob diese überhaupt genehmigt sind. Zudem kann man anhand der Flurkarte Abstände zu Grundstücksgrenzen oder zu Nachbargebäuden sowie die Ausnutzung der Grundstücksfläche erkennen. Die Beschaffung einer solchen Flurkarte kostet (je nach Bundesland) ca. 10-60 Euro (wir sind in der Lage, eine Liegenschaftskarte kurzfristig zu beschaffen).

Hinweis: Die Flurkarte darf zudem nicht älter als 6 Monate sein.

Die Grundrisse eines Gebäudes oder einer Wohnung informieren über die Größe (Wohn- und Nutzfläche) sowie die Raumaufteilung (Anordnung innerhalb des Gebäudes). Diese Informationen haben direkten Einfluss auf die Wertermittlung. Bei Immobilien mit sogenannten "gefangenen Zimmern" werden entsprechende Abzüge beim Immobilienwert vorgenommen. Darüber hinaus sind solche Pläne auch für potenzielle Käufer von Bedeutung. Nur anhand dieser Zeichnungen lässt sich feststellen, ob die Angaben des Verkäufers und/oder Maklers bezüglich der Wohn- und Nutzflächen zutreffend sind.

Banken verlangen in diesem Zusammenhang "vermaßte Grundrisse", die mit einem Stempel oder der Unterschrift des Erstellers, wie beispielsweise eines Architekten oder Sachverständigen, versehen sind. Bei einer späteren, erneuten Vermessung stellen Dienstleister auch ein Zertifikat aus. Grundrisse, die von Ihnen selbst erstellt wurden - auch solche, die von einem Makler angefertigt worden sind - werden von den meisten Banken in der Regel nicht akzeptiert. Diese Grundrisse sind Bestandteil der Bauakte und können beim zuständigen Bauamt angefordert werden, was bis zu vier Wochen in Anspruch nehmen kann. Bei älteren Gebäuden, deren Baujahr vor 1945 liegt, könnte es sein, dass keine Akten vorhanden sind, da die Unterlagen im Krieg verloren gegangen sind. Sollte es nicht möglich sein, die Grundrisse über das Bauamt zu beziehen, ist es erforderlich, einen Dienstleister, wie zum Beispiel einen Architekten, mit der Erstellung entsprechender Zeichnungen zu beauftragen. Die damit verbundenen Kosten liegen in der Regel zwischen 250 und 500 Euro für ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung.

Der Energieausweis ist mittlerweile zu einer sogenannten Pflichtunterlage avanciert. Dies betrifft nicht nur die Finanzierung eines Neubaus oder den Kauf einer Immobilie, sondern auch bei Umschuldungen sowie Anschlussfinanzierungen. Darüber hinaus gilt dies nicht nur für die sogenannten "Green-Darlehen", die einen Zinsrabatt für besonders energiesparende Immobilien gewähren, sondern für alle Arten von Darlehen.

Der Hintergrund dafür sind die Anforderungen der sogenannten EU-Taxonomie. Diese verpflichtet jede Bank dazu, unter anderem den gesamten von ihr finanzierten Gebäudebestand hinsichtlich seiner Energieeffizienz zu überprüfen.

Die Art des Energieausweises ist hierbei unerheblich. Banken akzeptieren sowohl den Verbrauchsausweis als auch den Bedarfsausweis.

Der Grundbuchauszug liefert wertvolle Informationen zu den Eigentumsverhältnissen sowie den Lasten und Einschränkungen, die auf der Immobilie lasten. Beim Erwerb einer Immobilie spielt es weniger eine Rolle, ob im Grundbuch noch Grundschulden eingetragen sind, da die Immobilie in der Regel "lastenfrei" übergeben wird. Von weit größerer Bedeutung sind die Eintragungen in Abteilung 2 des Grundbuches, welche als "Lasten und Beschränkungen" bezeichnet werden. Dazu zählen Wohn- oder Nießbrauchrechte, die in der Regel beim Erwerb gelöscht werden, sowie Leitungs- und Wegerechte. Solche Lasten und Beschränkungen können den Wert der Immobilie beeinflussen (zum Beispiel ein bestehendes Wegerecht). Aus diesem Grund verlangen Banken einen aktuellen und unbeglaubigten Grundbuchauszug, der nicht älter als drei Monate ist. Die Anforderung eines Grundbuchauszuges beim zuständigen Grundbuchamt (Amtsgericht) kostet etwa 10 Euro (wir sind in der Lage, Grundbuchauszüge kurzfritig zu beschaffen).

Bei Grundstücken, die keinen eigenen Zugang zu einer Straße bieten, ist der Nachweis eines Wegerechts erforderlich (zum Beispiel über ein Nachbargrundstück, auf dem das Wegerecht als sogenannte Grunddienstbarkeit verankert ist). Wenn kein offizielles Wegerecht vorhanden ist, wird es problematisch. Banken akzeptieren in der Regel keine Diskussionen über vermeintliches Gewohnheitsrecht (das gibt es nicht!) oder Notwegerecht.