Abschreibung von Immobilien bei Vermietung - Steuertipps

In der Regel liegt die jährliche Abschreibung bei 2 % der Gebäudekosten, was einer Nutzungsdauer von 50 Jahren entspricht. Für das Jahr 2025 sind zudem einige gesetzliche Anpassungen relevant, die Eigentümer kennen sollten. Unterschieden wird unter anderem zwischen Altbauten und Neubauten, wobei für verschiedene Objektarten unterschiedliche Regelungen gelten.

Die folgenden Abschnitte bieten einen kompakten Überblick über die geltenden Bestimmungen, nützliche Hinweise zur steuerlichen Optimierung und konkrete Tipps, wie Vermieter ihre Steuerlast reduzieren können - ganz ohne komplizierten Fachjargon.

Die Immobilienabschreibung bildet einen entscheidenden Aspekt im Steuerrecht für Immobilieneigentümer. Durch die Absetzung für Abnutzung (AfA) können Eigentümer die Anschaffungskosten ihrer Immobilien über einen festgelegten Zeitraum steuerlich geltend machen. Dieser Vorgang mindert das zu versteuernde Einkommen und trägt somit zur Reduzierung der Steuerlast bei.

Im Allgemeinen müssen private Eigentümer die Kosten über einen Zeitraum von 40 bis 50 Jahren verteilen, abhängig vom Baujahr der Immobilie. Für Immobilien, die vor 1925 errichtet wurden, beträgt die Abschreibungsdauer 40 Jahre, was einer jährlichen AfA von 2,5 % entspricht. Bei Gebäuden, die zwischen 1925 und 2022 erbaut wurden, liegt die Abschreibungsdauer bei 50 Jahren mit einer jährlichen AfA von 2 %. Ab 2023 ändert sich die Regelung, sodass die Abschreibung über 33,33 Jahre bei einem Satz von 3 % erfolgt.

Besonders vorteilhaft sind die besonderen Abschreibungsmöglichkeiten für denkmalgeschützte Gebäude, die sowohl für Eigentümer als auch für Mieter finanzielle Vorteile bieten. Ferner müssen Einnahmen aus gemischt genutzten Objekten, wie beispielsweise einer Doppelhaushälfte, anteilig den Kosten zugeordnet werden. Wenn eine zuvor selbst genutzte Immobilie vermietet wird, kann die Abschreibung basierend auf der verbleibenden Nutzungsdauer nach der Beendigung der Eigennutzung berechnet werden.

Es ist wichtig zu beachten, dass das Steuerrecht Einschränkungen für die AfA vorsieht, z. B. wenn die Mieteinnahmen weniger als zwei Drittel der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen. In diesen Fällen kann die Abschreibung entsprechend reduziert werden. Der Ansatz für die Abschreibung basiert in der Regel auf den Anschaffungs- oder Herstellungskosten der Immobilie, wobei die Kosten für das Grundstück ausgeschlossen sind. Bei Immobilien, die zuvor vermietet waren, gelten die gleichen Grundsätze, wobei die Kosten zum Zeitpunkt der ersten Vermietung als Grundlage dienen.

Die Abschreibung von Immobilien bringt für Vermieter erhebliche steuerliche Vorteile mit sich. Das bedeutet, dass Sie nicht nur von den Mieteinnahmen profitieren, sondern auch laufende Kosten wie Zinsen, Reparaturen und Nebenkosten steuerlich absetzen können. Diese Absetzbarkeit erhöht Ihre Netto-Miete und verringert gleichzeitig die steuerliche Belastung.

Zu den wichtigsten Vorteilen zählt die Möglichkeit, die Abschreibung je nach Baujahr der Immobilie zu gestalten. Immobilien, die vor dem 31. Dezember 1924 erbaut wurden, unterliegen einer Abschreibung von 2,5 % pro Jahr über einen Zeitraum von 40 Jahren. Nach diesem Datum baut sich die Abschreibung auf 2 % pro Jahr über 50 Jahre und bei Immobilien ab Baujahr 2023 sogar auf 3 % pro Jahr über 33 Jahre.

Ein zusätzliches Potenzial für steuerliche Vorteile bietet die Sonderabschreibung, die es ermöglicht, 5 % des Gebäudewerts im ersten Jahr sowie in den drei folgenden Jahren abzusetzen. Diese Art der Abschreibung lässt sich gut mit anderen steuerlichen Vorteilen kombinieren, wie beispielsweise Handwerkerrechnungen, um die finanziellen Vorteile weiter zu maximieren.

Zusätzlich können Modernisierungs- und energetische Sanierungsmaßnahmen steuerlich abgesetzt werden, was die Rentabilität Ihrer Immobilieninvestitionen steigert. Denkmalgeschützte Immobilien bieten noch substantiellere steuerliche Möglichkeiten, da hier bis zu 100% der Instandhaltungskosten über 12 Jahre abgeschrieben werden können.

Insgesamt reduziert die Abschreibung nicht nur Ihre Steuerlast, sondern verbessert auch den Cashflow, den Sie aus Ihren Mieteinnahmen generieren. Das macht die Immobilieninvestition nicht nur wirtschaftlicher, sondern auch langfristig lukrativer für Vermieter.

Die gesetzlichen Grundlagen für die Abschreibung von Immobilien sind im Einkommensteuergesetz (EStG) festgelegt. Dabei spielen verschiedene Aspekte eine entscheidende Rolle, insbesondere die lineare AfA und die Sonderabschreibung.

Seit 2023 gilt eine erhöhte lineare AfA von 3 % für neu gebaute Mietimmobilien, was eine signifikante Erhöhung im Vergleich zu den vorherigen 2 % darstellt. Diese Änderung verkürzt die Abschreibungsdauer auf 33,33 Jahre. Bei bestehenden Immobilien hängt der reguläre Abschreibungssatz weiterhin von dem Baujahr ab:

• Gebäude bis 1924: 2,5 % pro Jahr
• Gebäude 1925-2022: 2 % pro Jahr
• Gebäude ab 2023: 3 % pro Jahr

Eine degressive Abschreibung nach § 7 Absatz 5 EStG ist ebenfalls möglich, insbesondere für Altbauten. Vorschriften für Immobilien in Sanierungsgebieten geben zusätzliche Vorteile, wie eine Abschreibung von 9 % für die ersten acht Jahre und 7 % für die nächsten vier Jahre.

Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG bietet umfassende finanzielle Anreize für Neubauten bis Ende 2026. Diese Regelung ermöglicht einen maximalen Vorteil auf eine Fläche von 4.800 EUR pro Quadratmeter Wohnfläche. Der Fokus auf Neubauprojekte zeigt die Unterstützung des Staates für innovativen Wohnungsbau.

Die Absetzung von Anschaffungskosten spielt eine zentrale Rolle für Vermieter, um steuerliche Vorteile zu nutzen. Je nach Baujahr der Immobilie können unterschiedliche Abschreibungssätze zur Anwendung kommen, was die finanzielle Belastung erheblich beeinflussen kann.

Die Höhe der Abschreibung variiert je nach Baujahr. Immobilien, die bis zum 31. Dezember 1924 errichtet wurden, können mit einem jährlichen Satz von 2,5 % abgeschrieben werden. Für Gebäude, die zwischen 1925 und 2022 erbaut wurden, beträgt der Abschreibungssatz 2 % pro Jahr. Erst in jüngster Vergangenheit eingeführte Regelungen sehen vor, dass Immobilien, die ab dem 1. Januar 2023 gebaut wurden, sogar mit 3 % pro Jahr abgeschrieben werden können. Diese Anpassung zeigt, wie wichtig das Baujahr bei der Berechnung der Anschaffungskosten ist.

Ein weiterer Aspekt in Bezug auf die Abschreibung ist die Möglichkeit, eine kürzere Restnutzungsdauer nachzuweisen. Sollte die Restnutzungsdauer der Immobilie geringer als die übliche Nutzungsdauer sein, erlaubt das Finanzamt eine erhöhte jährliche Abschreibung. Diese Regelung bleibt weiterhin bestehen, trotz der ursprünglichen Pläne, sie zu streichen. Ein Nachweis über die tatsächliche Restnutzungsdauer kann somit Vermietern erheblichen steuerlichen Spielraum bieten.

Werbungskosten sind entscheidend für Vermieter, da sie alle Ausgaben umfassen, die im Zusammenhang mit der Vermietung einer Immobilie entstehen. Diese Kosten können in der Steuererklärung als Abzüge geltend gemacht werden, was die steuerliche Belastung erheblich senkt. Zu den häufigsten Werbungskosten zählen Zinsen für Darlehen, Maklerprovision, Reparaturkosten sowie Kosten für Sanierungen und Umbauten.

Besonders wichtig ist die korrekte Angabe dieser Ausgaben in der Steuererklärung unter der Anlage V für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Sie senken nicht nur Ihre Steuerlast, sondern bieten auch die Möglichkeit, andere Einkünfte mit höheren Ausgaben zu verrechnen. So können Ausgaben, die die Mieteinnahmen übersteigen, ebenfalls steuerlich geltend gemacht werden, um Ihre Gesamteinkünfte zu mindern.

Einige spezifische Werbungskosten umfassen:

• Maklergebühren für die Vermietung
• Zinsen, die für Finanzierungen gezahlt werden
• Reparaturkosten, die unmittelbar mit der Vermietung verbunden sind
• Sanierungskosten, die über mehrere Jahre verteilt werden können
• Kosten für Möbel, sofern sie zur Vermietung genutzt werden
• Anwaltskosten bei rechtlichen Angelegenheiten
• Mitgliedsbeiträge in Verbänden für Vermieter
• Kosten während Leerständen, sofern die Vermietungsabsicht nachgewiesen wird

Die Auflistung von Werbungskosten geht weiter und umfasst auch Kosten für Verwaltungsaufgaben, Anzeigenkosten, Energiekosten sowie Instandhaltungskosten. Dabei sollten Vermieter beachten, dass auch Ausgaben, die bereits vor Beginn der Vermietung entstanden sind, steuerlich absetzbar sein können, solange die Absicht zur Vermietung vorlag.

Vermieter haben verschiedene Möglichkeiten, Kosten für ihre Immobilien steuerlich geltend zu machen. Diese Absetzungen tragen dazu bei, die finanzielle Belastung zu mindern und die Rentabilität der Immobilie zu erhöhen. Zu den absetzbaren Kosten gehören Zinsen, Maklergebühren und laufende Hausnebenkosten sowie Reparatur- und Renovierungskosten.

Die Zinsen aus Immobilienfinanzierungen sind vollständig absetzbar. Maklergebühren, die für die Vermietung der Immobilie anfallen, können ebenfalls geltend gemacht werden. Ebenso sind Hausnebenkosten wie Heiz- und Wasserkosten steuerlich absetzbar, solange sie im Zusammenhang mit der Vermietung stehen. Diese Kosten müssen notwendig und angemessen sein, um in der Steuererklärung berücksichtigt zu werden.

Reparaturen, die zur Erhaltung der Immobilie notwendig sind, können sofort abgesetzt werden, wenn die Ausgaben unter 800 EUR netto liegen. Für Renovierungen, die die ursprüngliche Funktion der Immobilie wiederherstellen, gelten spezielle Regelungen. Wenn diese Kosten innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf die 15%-Marke des Kaufpreises überschreiten, müssen sie über mehrere Jahre abgeschrieben werden. Ein Zeitraum von 50 Jahren ist üblich, wobei für Immobilien, die nach dem 1. Januar 2023 fertiggestellt wurden, ein Zeitraum von 33 Jahren gilt. Mieter haben dabei nur eingeschränkte Absetzmöglichkeiten, während Vermieter die meisten Kosten im vollen Umfang geltend machen können.

Sonderabschreibungen bieten Vermietern erhebliche steuerliche Vorteile, insbesondere wenn es um Neubauten geht. Neuerbaumaßnahmen, die zwischen dem 31. August 2018 und dem 31. Dezember 2022 oder zwischen dem 31. Dezember 2022 und dem 1. Oktober 2029 genehmigt wurden, qualifizieren sich für diese speziellen Abschreibungen. Die Baukosten dürfen nicht höher als 5.200 Euro pro Quadratmeter betragen, wobei die Bemessungsgrundlage auf maximal 4.000 Euro pro Quadratmeter begrenzt ist.

Im Falle von Neubauten können zusätzlich bis zu 32% der Baukosten in den ersten vier Jahren über Sonderabschreibungen und reguläre Abschreibungen abgesetzt werden. Wenn das Gebäude den Energiestandard „Effizienzhaus 40“ erfüllt und über ein Nachhaltigkeitszertifikat (QNG) verfügt, sind weitere 5% pro Jahr als zusätzliche Abschreibung möglich. Eine klare Einschränkung besteht jedoch: Diese Vorteile gelten ausschließlich für Neubauten, Altbauten sind von diesen Regelungen ausgeschlossen.

Für die Inanspruchnahme der Sonderabschreibung müssen bestimmte Kriterien erfüllt sein. Dazu gehören die Vermietung des Objekts für mindestens zehn Jahre zu einem Mietpreis sowie die Einhaltung der festgelegten Kostenobergrenzen. Andernfalls droht eine Rückabwicklung der Sonderabschreibung, ergänzt durch möglicherweise anfallende Zinsen auf die Steuer. Um die vollen Steuervergünstigungen zu nutzen, sollte stets auf die korrekte Umsetzung aller Richtlinien geachtet werden.

Die Abschreibung von Immobilien erfolgt über die Nutzungsdauer und unterliegt spezifischen Abschreibungsregelungen, die entscheidend sind für festgelegte Baujahre. Insbesondere Immobilien vor 1924 weisen besondere Merkmale auf, die die steuerliche Absetzbarkeit betreffen. Vermieter von solchen Objekten können in der Regel 2,5 % der Anschaffungskosten jährlich als Abschreibung geltend machen.

Für Immobilien, die vor 1924 errichtet wurden, gelten erleichterte Abschreibungsregelungen. Die Möglichkeit, jährlich 2,5 % der Anschaffungskosten abzusetzen, stellt für Vermieter eine attraktive Option dar, um die Steuerlast zu reduzieren. Zudem können Individualanpassungen vorgenommen werden, sollte nachgewiesen werden, dass die tatsächliche Nutzungsdauer des Gebäudes kürzer als die gesetzlich festgelegte Zeitspanne ist.

In bestimmten Fällen dürfen Vermieter die Abschreibung erhöhen, wenn sich zeigt, dass die Nutzungsdauer kürzer ist als ursprünglich angenommen. Dies führt nicht nur zu einer verringerten Steuerlast, sondern ermöglicht es Eigentümern, ihre finanziellen Ressourcen besser zu steuern. Solche Anpassungen bieten insbesondere bei Immobilien vor 1924 zusätzliche steuerliche Vorteile, die es wert sind, geprüft zu werden.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Abschreibung von Immobilien in der Vermietung eine entscheidende Rolle für die Steueroptimierung spielt. Vermieter profitieren von verschiedenen Abschreibungsmöglichkeiten, darunter die lineare und degressive Abschreibung, um ihre Steuerlast signifikant zu reduzieren. Diese steuerlichen Erleichterungen machen Immobilieninvestitionen in der Vermietung besonders attraktiv und fördern die Rentabilität.

Besondere Beachtung sollten Vermieter auch den Ausnahmen schenken, wie denkmalgeschützten Immobilien, die zusätzliche Abschreibungsmöglichkeiten bieten. Zudem ermöglichen höhere Abschreibungssätze für energieeffiziente Gebäude, die Kosten für Modernisierungen attraktiver zu gestalten. In Kombination mit einer klugen steuerlichen Strategie können Vermieter die Vorteile der Abschreibung vollständig ausschöpfen.

Ein professioneller Steuerberater kann dabei helfen, komplexe Sachverhalte zu klären, insbesondere wenn es um umfangreiche Renovierungsarbeiten oder den Bezug auf denkmalgeschützte Objekte geht. Insgesamt ist die Abschreibung ein wichtiger Bestandteil für eine erfolgreiche Steuerplanung, die nicht nur die Steuerlast senkt, sondern auch die langfristige Wertsteigerung der Immobilie fördern kann.

Wichtig: All diese Informationen stellen keine rechtliche Beratung dar. Eine solche kann und darf WAGNER IMMOBILIEN als Immobilienmakler nicht anbieten. Bei spezifischen Fragen empfehlen wir die Einbeziehung eines Rechtsbeistands.