Das Vorkaufsrecht bei einer Immobilie

Sie haben einen Kaufvertrag für eine Immobilie unterschrieben, aber plötzlich macht jemand anderes sein Vorkaufsrecht geltend? Oder Sie möchten als Mieter wissen, ob Sie ein Vorkaufsrecht auf Ihre Wohnung haben? Das Vorkaufsrecht bei Immobilien ist ein komplexes Rechtsgebiet, das viele Fragen aufwirft. In diesem Artikel erklären wir Ihnen die rechtlichen Grundlagen, den Ablauf und geben praktische Tipps, wie Sie als Käufer, Verkäufer oder Mieter Ihre Rechte optimal nutzen können.

Das Vorkaufsrecht bei Immobilien ist das Recht einer Person oder Institution, eine Immobilie vorrangig zu den gleichen Bedingungen zu erwerben, die ein Dritter mit dem Verkäufer vereinbart hat.
Es wird meist im Grundbuch eingetragen, kann aber auch gesetzlich bestehen - zum Beispiel für Mieter (§ 577 BGB) oder für die Gemeinde (§§ 24-28 BauGB).

Die gesetzlichen Grundlagen des Vorkaufsrechts finden sich im BGB und im Baugesetzbuch.

Bezieht sich nur auf Grundstücke und wird im Grundbuch eingetragen (§§ 1094-1104 BGB). Es wirkt gegenüber jedem späteren Eigentümer und bietet dem Berechtigten mehr Sicherheit als das schuldrechtliche Vorkaufsrecht.

Wer in Ansehung eines Gegenstandes zum Vorkauf berechtigt ist, kann das Vorkaufsrecht ausüben, sobald der Verpflichtete mit einem Dritten einen Kaufvertrag über den Gegenstand geschlossen hat.

Entsteht kraft Gesetz in bestimmten Situationen, z. B. für Mieter bei Umwandlung in Eigentumswohnungen (§ 577 BGB), für Gemeinden (§§ 24-28 BauGB) oder für Miterben (§ 2034 BGB).

1. Ist an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, so kann sich ein Erwerber auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen.
1. a) Die Kündigungsbeschränkung nach Absatz 1 gilt entsprechend, wenn vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert worden ist oder zu Gunsten einer Personengesellschaft oder mehrerer Erwerber mit einem Recht belastet worden ist, durch dessen Ausübung dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch entzogen wird.
Satz 1 ist nicht anzuwenden, wenn die Gesellschafter oder Erwerber derselben Familie oder demselben Haushalt angehören oder vor Überlassung des Wohnraums an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist.
2. Die Frist nach Absatz 1 oder nach Absatz 1a beträgt bis zu zehn Jahre, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 2 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete und die Frist nach Satz 1 durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens zehn Jahren zu bestimmen.
2. a) Wird nach einer Veräußerung oder Belastung im Sinne des Absatzes 1a Wohnungseigentum begründet, so beginnt die Frist, innerhalb der eine Kündigung nach § 573 Absatz 2, Nummer 2 oder 3 ausgeschlossen ist, bereits mit der Veräußerung oder Belastung nach Absatz 1a.
3. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Wird das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt, stellt die zuständige Behörde oder Gemeinde ein Negativattestat aus. Dieses Dokument ist erforderlich, um den Eigentumsübergang ins Grundbuch einzutragen.

In Wiesbaden besitzt die Stadt in bestimmten Gebieten ein gesetzliches Vorkaufsrecht.
Der Ablauf:

1. Mitteilung durch den Notar an die Stadt über den geplanten Kaufvertrag.
2. Prüfung durch die Stadt - Entscheidung, ob das Recht ausgeübt wird.
3. Negativattestat - Falls die Stadt verzichtet, wird ein gebührenpflichtiges Zeugnis ausgestellt.
4. Grundbucheintragung - Mit diesem Zeugnis kann der Eigentumswechsel beim Grundbuchamt vollzogen werden.

Familie Müller wohnt seit 10 Jahren in einer Mietwohnung in Berlin. Der Eigentümer des Mehrfamilienhauses beschließt, die Wohnungen in Eigentumswohnungen umzuwandeln und zu verkaufen. Er findet einen Käufer, der bereit ist, die Wohnung der Familie Müller für 250.000 EUR zu kaufen.

Nach § 577 BGB steht Familie Müller ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu. Der Vermieter muss die Müllers über den Verkauf und die Bedingungen informieren. Die Familie hat nun zwei Monate Zeit, ihr Vorkaufsrecht auszuüben und die Wohnung zu den gleichen Konditionen zu erwerben.

Entscheidet sich Familie Müller gegen den Kauf, erlischt ihr Vorkaufsrecht. Wird die Wohnung später erneut verkauft, haben sie kein Vorkaufsrecht mehr.

Herr Schmidt möchte sein unbebautes Grundstück am Stadtrand von München für 500.000 EUR an einen Investor verkaufen, der dort Luxuswohnungen errichten will. Das Grundstück liegt in einem Gebiet, das die Stadt für sozialen Wohnungsbau vorgesehen hat.

Nach §§ 24-28 BauGB kann die Stadt München ihr Vorkaufsrecht ausüben, wenn dies dem Wohl der Allgemeinheit dient. Die Stadt entscheidet sich, das Vorkaufsrecht zu nutzen, und erwirbt das Grundstück zu den gleichen Konditionen, um dort bezahlbaren Wohnraum zu schaffen.

Der ursprüngliche Kaufvertrag zwischen Herrn Schmidt und dem Investor wird hinfällig. Herr Schmidt muss das Grundstück an die Stadt verkaufen.

Die Geschwister Anna und Thomas haben von ihren Eltern ein Grundstück geerbt. Anna möchte ihren Anteil verkaufen, da sie ins Ausland zieht. Thomas hat ein dingliches Vorkaufsrecht im Grundbuch eintragen lassen, um das Familiengrundstück zusammenzuhalten.

Anna findet einen Käufer, der bereit ist, ihren Anteil für 150.000 EUR zu erwerben. Sie informiert Thomas über den Verkauf und die Bedingungen. Thomas entscheidet sich, sein Vorkaufsrecht auszuüben, und kauft Annas Anteil zu den gleichen Konditionen.

Der Kaufvertrag zwischen Anna und dem Dritten wird hinfällig. Thomas wird alleiniger Eigentümer des Grundstücks.

Das Vorkaufsrecht greift nicht in allen Fällen. Nach § 471 BGB ist es in folgenden Situationen ausgeschlossen:

Für Makler kann ein bestehendes Vorkaufsrecht zum Problem werden: Wird es ausgeübt, kann der ursprüngliche Verkauf scheitern – und damit möglicherweise die Provision entfallen.

Wichtig: All diese Informationen stellen keine rechtliche Beratung dar. Eine solche kann und darf WAGNER IMMOBILIEN als Immobilienmakler nicht anbieten. Bei spezifischen Fragen empfehlen wir die Einbeziehung eines Rechtsbeistands.