Schönheitsreparaturen und Renovierungsklauseln


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Schönheitsreparaturen

Formulieren Sie wirksame Klauseln zu Schönheitsreparaturen in Mietverträgen

Renovierungsarbeiten während oder nach der Mietdauer sind nicht nur dazu da, die Wohnung optisch wieder auf Vordermann zu bringen, sondern dienen grundlegend der Instandhaltung der Immobilie. Gerade aus diesem Grund sollten Renovierungsarbeiten genau mit dem Mieter abgesprochen und vertragswirksam festgehalten werden.

Wann sind Klauseln in Mietverträgen unwirksam

In vielen (privat erstellten) Mietverträgen sind häufig starre Klauseln enthalten, die den Mieter bei Auszug dazu verpflichten zu renovieren. Diese starren Klauseln benachteiligen den Mieter auf unangemessene Weise und kippen jegliche
Ansprüche auf Schönheitsreparaturen, egal wie lange der Mieter in dem Mietobjekt wohnt oder wie abgewohnt dieses bei Auszug ist.

Fristenplan zur Renovierung

Derartige Fristenpläne, die eine regelmäßige Renovierung vorschreiben wie zum Beispiel Küche und Bad alle drei Jahre, Wohnräume alle 5 Jahre, sind unwirksam (BGH VIII ZR 178/05; VIII ZR 361/03 und VIII ZR 152/05).
Enthalten die Mietverträge hingegen Wortlaute wie „wenn erforderlich“ oder „in der Regel“ so sind diese Fristenregelungen gültig.

Quotenregelungen

Was ist bei Auszug des Mieters vor Ablauf der Renovierungsintervalle? Sollen die Mieter anteilig für die Renovierungskosten für die abgewohnte Zeit im Mietobjekt zur Kasse gebeten werden, so sehen Mietverträge eine Quotenklausel vor. Unwirksam sind auch hier Verträge mit starren Klauseln (BGH VIII ZR 52/06), die 20 Prozent nach einem Jahr, 40 Prozent nach zwei Jahren und so weiter fordern.
Auch besonders ausgeklügelte Quotenregelungen sind unzulässig, etwa: "Die Mieträume sind in dem Zustand zurückzugeben, in dem sie sich bei regelmäßiger Vornahme der Schönheitsreparaturen befinden müssen, wobei angelaufene Renovierungsintervalle vom Mieter zeitanteilig zu entschädigen sind."

Berechnung anteiliger Renovierungskosten

Vermieter als auch Mieter dürfen einen Malerbetrieb aussuchen, dessen Kostenvoranschlag als Berechnungsgrundlage dient. Steht im Mietvertrag, dass nur der
Vermieter den Malerbetrieb aussuchen darf, ist diese Klausel unwirksam (BGH VIII ZR 285/12).

Renovierungspflicht bei Auszug

Enthält der Mietvertrag eine Klausel, die vom Mieter grundsätzlich eine fachmännische Renovierung fordert, sind diese unwirksam (BGH VIII ZR 308/02). Der
Bundesgerichtshof sieht darin eine unangemessene Benachteiligung, weil auch Mieter betroffen wären, die nur sechs oder zwölf Monate im Mietobjekt gewohnt haben.

Farbwahl durch den Mieter

Der Mieter hat das Recht seine Wohnung in den Farben zu streichen, wie es ihm gefällt. Klauseln, welche die Farbwahl oder die Art der Tapete vorschreiben oder
gar die Zustimmung des Vermieters bei Abweichungen von seinen Vorgaben voraussetzen, sind unwirksam BGH VIII ZR 199/06).

Tapeten entfernen bei Auszug

Der Mieter ist nicht dazu verpflichtet, jedes Mal die Tapeten von den Wänden zu kratzen. Der Bundesgerichtshof ist der Meinung, dass eine solche Klausel, die unabhängig von der Mietdauer und der zuletzt ausgeführten Schönheitsreparatu-
ren dem Mieter immer dazu verpflichte die Tapete beim Auszug zu entfernen, unangemessen sei (BGH VIII ZR 152/05 und BGH VIII ZR 109/05).

Konsequenzen bei unwirksamen Renovierungsklauseln

Bei einer unwirksamen Klausel treffen die Konsequenzen den Vermieter. Der Mieter kommt hierbei gut weg. Der Vermieter muss laut Gesetz die Renovierung selbst übernehmen.
Er kann (nachträglich) keine Änderung des Mietvertrags noch einen Mietzuschlag fordern (BGH VIII ZR 181/07 und BGH VIII ZR 118/07).

Kostenerstattung bei unrechtmäßiger Renovierung durch den Mieter

Hat der Mieter schon renoviert, obwohl er dazu nach dem Gesetz nicht verpflichtet gewesen war, so muss der Vermieter ihm die ausgeführten Schönheitsrepara-
turen angemessen erstatten (BGH VIII ZR 302/07).
Bei dem Vermieten von Wohnräumen an Amerikaner gelten besondere Bedingungen
Vermietung an Amerikaner
Wichtig: All diese Informationen stellen keine rechtliche Beratung dar. Eine solche kann und darf WAGNER IMMOBILIEN nicht anbieten. Bei spezifischen Fragen empfehlen wir die Einbeziehung eines Rechtsbeistands.
Immobilienmakler Wiesbaden Günther Wagner

Autor: Günther Wagner, Inhaber und Geschäftsführer

Günther Wagner ist seit 1994 als Immobilienmakler in Wiesbaden tätig und prägt den Wiesbadener Immobilienmarkt mit Fachkenntnis, Leidenschaft und persönlichem Engagement. Mit einem starken Fokus auf kontinuierliche Weiterbildung bietet er seinen Kunden kompetente Beratung sowie einen hervorragenden und schnellen Service.

Seine besondere Leidenschaft gilt der Immobilienfotografie - ein entscheidender Faktor für eine professionelle Vermarktung.

Mehr über Günther Wagner erfahren Sie auf der Seite Unternehmen.

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